новости 21 сентября 2011

Евгений Иогансен: «Нельзя начать подготовку к зиме «с понедельника»

У коммунальщиков сейчас жаркая пора. Нужно успеть сделать многое, подготовить дома к новому отопительному сезону, предотвратить аварийные ситуации. О том, как строится работа, что уже сделано, и проблемах, ежегодно возникающих при подготовке к зиме, мы ведем разговор с представителем управляющих компаний — руководителем ООО «Раскат­Рос» Евгением Иогансеном

— Евгений Александрович, как руководитель УК вы встречаете уже 9-й отопительный сезон. В чем же заключается подготовка к зиме?
— Что 20 и 300 лет назад, что и сегодня это рутинная работа. Как колхозник готовится к посевной, как крестьянин латает крышу, заготавливает на зиму дрова, так и мы… Но не для шаблонного отчета, сколько метров кровли заменили, окон застеклили, швов заделали. Все эти цифры виртуальны и людям ни о чем не говорят. Главное, какая ситуация складывается по каждому зданию. Как крестьянин знает свой дом от и до: в каком месте кирпич на трубе отваливается, крыша течет, так и у нас по каждому из 80 домов  должна быть четкая картина. Информация поступает от жителей в виде заявок и при проведении специалистами организации плановых проверок. В этой работе должна быть система. Поэтому при выполнении обследований и любых работ в журнал технического состояния вносятся отметки. Только так можно отследить состояние дома, знать, за какой конструктивный элемент можно быть спокойным, а что может подвести. Нельзя начать подготовку к зиме «с понедельника», она должна вестись круглогодично, шаг за шагом. Каждый дом – отдельный объект, и их нельзя сравнивать как двух людей. И возраст может быть один, а состояние разное. Старичок иной раз даст фору «новостройке». У каждого дома свои нюансы, это отдельные организмы, которые мы готовим к зиме согласно всем нормам и правилам, как корабли готовят к походу. Одни переживут все «штормы» безболезненно, другие вернутся в порт сильно потрепанными. Необходимо постоянно прогнозировать состояние всех систем и коммуникаций дома.
— И где же самое «тонкое» место?
— Настоящая беда — крыши. Не скрою, текущими ремонтами, даже ставя заплаты над целыми подъездами, мы все дыры не залатали. 16 кровель выработали ресурс и нуждаются в полной замене покрытия. К сожалению, они не вошли в федеральную и областную программы капремонта на этот год, поэтому нельзя дать гарантию, что не потекут. Прибавила работы погода. Прошлое лето было жарким, и битум – легкая фракция перегонки нефти – на некоторых крышах просто-напросто испарился. Но и на новых кровлях порой возникают протечки, и виноваты в этом зачастую сами жильцы. Кто только сейчас не рвется на крышу? Жители со «спутниковыми» антеннами, телевизионщики, интернетчики… Сбивают замки и лезут, никого не спрашивая. Помните, в советские времена на крыше было 4 коллективных антенны и все. Сейчас вся она утыкана и опутана проводами, хотя по проекту там вообще ничего не должно быть. Каждый такой элемент портит кровлю, нарушает ее целостность. Вода затекает под мягкое покрытие, замерзает и рвет его. Вот тебе и дырища в 5-10 метров, через которую заливает жильцов верхних этажей! Проводя плановые обследования, мы стараемся предотвратить протечки. Порой достаточно прочистить засорившуюся ливневую канализацию от голубиных перьев, чтобы избежать серьезной беды. 
— А в квартиры заглядываете? Бывает, что люди свои батареи в металлолом сдают…
— Ну, таких мало, а вот тех, кто умудрился с помощью шабашников поменять металлические трубы и чугунные батареи на металлопластик или пластмассу, довольно много. От них жди неприятностей. У нас же, как на корабле, — постоянная боевая готовность, и наша аварийная служба после подачи тепла в дома должна оперативно прибыть на место аварии. Сами понимаете, что вода из пробоины хлещет не холодненькая, приятненькая, а под 70 градусов – почти кипяток. В такой квартире — как в парной. А все из-за того, что собственник свою чугунную батарею заменил на импортную, которая не предназначена к нашей централизованной системе отопления. Она не держит ни давление, ни химический состав воды. Люди покупают и до первой аварии не задумываются, к чему это может привести. Приходится объяснять, что за ущерб чужого имущества им придется платить из своего кармана.
— Обычно все проблемы выявляются при опрессовке. Сколько ваших домов ее прошли?
— Мы начали ее в июне и заканчиваем по графику. Аварийные участки трубопроводов, не выдержавшие опрессовку, были заменены. В некоторых домах в этом году пришлось заменить по 20-40 метров труб.
Еще одно «тонкое» место – тепловые вводы в дома. В свое время мы делали их сообща с теплоснабжающими предприятиями. И задвижками делились, и трубами. По идее мы должны работать в единой связке и вместе отвечать. Кто провел границу между нами, не знаю. Не скрою, у тепловиков остались незначительные замечания по шести нашим домам, но к запуску тепла они готовы. Мы даже настаиваем на заправке всей системы теплоснабжения и котлов водой уже сегодня. Дав ей отстояться, можно быстрее выпустить собравшийся воздух и избежать ряда проблем, которые возникают при стравливании воздушных пробок на «сырой» воде. Практика показывает, если 1 октября котельная будет запущена, то это вовсе не значит, что вся система отопления заработает. Целый месяц все специалисты предприятия будут работать в круглосуточном режиме, регулировать систему,  спускать воздушные пробки на чердаках и в квартирах.
— Какие специфические виды работ добавляются в осенне-зимний период?
— Взять, к примеру, остекление межэтажных проемов. Горькая, но правда: чем позже поставим стекла, тем больше гарантии, что они сохранятся до холодов. Поставим сейчас — унесут в свои сады вместе с рамами.
Не обойтись и без утепления швов на панельных домах. До 3-го этажа работы выполняем сами. Выше – нанимаем специализированные бригады из бывших парашютистов и альпинистов, работаем с ней уже не первый год. Для них 9-этажный дом — не высота.
— А правда, что среди жильцов есть такие умельцы, что способны расточить конусы, чтобы увеличить температуру в своих домах?
— Сказки какие­то рассказываете. Все наши элеваторные узлы проверены специалистами «Теплоэнерго» и опломбированы. Ни один житель туда не сунется. Все конусы сделаны согласно расчетам. Чтобы расточить конус, надо остановить всю систему дома. Этого никто сделать не позволит.
— Объясните, за счет каких средств ведутся работы по подготовке к зиме?
— Раньше было так: каждый завод целевым образом выделял средства на подготовку своего  жилфонда к зиме. С материалами было туго, а вот в деньгах вопрос не стоял. Сейчас помощи ждать неоткуда. Зимой идет аккумулирование средств, собранных с населения по графе «Ремонт и содержание жилья». Основной объем ремонтных работ приходится на весну и лето. Мы специально для собственников разработали расширенную калькуляцию. Она занимает 7 листов и объясняет, на что идут деньги. Мы ведем подомовой учет доходов и расходов. Каждый месяц составляется финансовый отчет по каждому дому: сколько поступило средств, что сделано. Стараемся уйти от «котлового» метода и не латаем крышу одного дома за счет жильцов другого.
— Но УК всегда плачутся, что им постоянно приходится работать в режиме скорой помощи…
— Мы с этого начинали в 2003 году, только ликвидировали аварии: то тут крыша потечет, то там розлив прохудится… Если ничего не делать для профилактики таких ситуаций, то можно постоянно работать в аварийном режиме. Стараемся хотя бы кусками проводить замены, текущими ремонтами приводить  в порядок конструктивные элементы наших домов. К примеру, накапливаются на доме средства на косметический ремонт половины подъезда (образно). Мы его делаем. Появятся деньги на вторую половину, закончим начатое, и подъезд будет как новенький. Применяя такой подход, нам удалось капитально отремонтировать не один дом.  Выполнен весь комплекс работ: заменены проблемные участки системы водоснабжения, отопления, электрооборудования, кровля, швы. Мы «наелись», работая с подрядчиками, потому что потом, если какая-то проблема выявляется, не найдешь ни руководителя организации, ни «мазуриков», которые напортачили. Да и самой организации уже след простыл. А переделывать нам. Теперь у нас есть свои специалисты, и все работы, включая капремонт, мы выполняем сами.
Переделать все, что нужно, недолго — не хватает денег. К сожалению, у людей одна позиция: «дай». Далеко не все собственники понимают, что, приватизировав жилье, они взяли на себя ответственность за содержание имущества, которое состоит не только из квартиры. Каждому принадлежит кусок крыши, фундамента, лестницы, по десятку метров труб и электропроводов. И именно собственники жилья должны решать, платить за капремонт крыши сейчас или ждать несколько лет, пока накопится необходимая сумма из тех малых денег, что они платят по тарифу, и терпеть неудобства. Приходится иногда спорить с собственниками, убеждать сделать несколько стояков вместо того, чтобы распахивать клумбы и валить деревья. Но это рабочие моменты. План ремонтных работ, в том числе и мероприятия по подготовке к зиме, должен верстаться в постоянном диалоге со старшими по домам как уполномоченными собственниками жилья. А вообще, не нагнетайте обстановку. Подготовка к зиме – наша естественная работа. Все будет в порядке, тепло, хорошо и уютно.

Наша справка:
ООО «Раскат­Рос» управляет и обслуживает 80 домов – бывший жилфонд ЗАО «Раскат», завода полиграфических машин, электротехнического завода, «Призмы» и воинской базы. Есть среди домов и двухэтажные «сталинки», и пятиэтажные «хрущевки», и многоэтажки, построенные в 80-е годы.

Комментарии Отправляя комментарий, я даю согласие на обработку персональных данных.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новости по теме