новости 18 января 2012

Как живёшь, недострой?

Более половины всех площадей земли, которые выставляет рыбинский департамент недвижимости на продажу, приобретаются для индивидуального жилищного строительства. Еще 23 процента — под многоквартирное. Собственно, именно строительство жилья чаще всего является мотивом при покупке права аренды либо собственности земельного участка в Рыбинске.

И так, люди (заметьте, вполне обеспеченные, потому что строительство — дело недешевое) оформляют землю, строят особняки, подключают коммуникации и живут припеваючи. Красота! Причем не только для самих владельцев. Проходишь мимо такого домика и радуешься растущему благополучию народа. И особнячки-то, как правило, не простые. С затейливыми фасадами, огороженные причудливыми оградами, которые забором язык не поворачивается назвать.

Вот только остается вопрос: чьему благополучию все-таки радоваться? Владельцев растущего числа недвижимости Рыбинска? Или самого Рыбинска, его бюджета, расходов на социальные программы, культуру, спорт, образование?

Как оказалось, вопросы эти не праздные. В нашем городе сотни домов и тысячи квадратных метров жилья успешно эксплуатируются, но формально жильем не являются, потому что не сданы в эксплуатацию. А разница между понятиями «незавершенное строительство» и «введенное в эксплуатацию» существенная. По крайней мере, де-юре.

Потому как, во-первых, только после официально оформленной сдачи жилого дома в эксплуатацию появляется объект налогообложения — недвижимое имущество. И деньги в виде налога на строение постоянным ручейком начинают поступать в местный бюджет. И, во-вторых, чем больше квадратных метров жилья построено на территории города, тем существеннее может быть поддержка отрасли из федерального бюджета.

Но учет построенных объектов недвижимости начинается только после юридически оформленного ввода в эксплуатацию. А де-факто большинство частных застройщиков живут в полной уверенности, что их роль в жизни города заканчивается на стадии оформления договора аренды земли.

Итак, последовательность действий такова. Арендовал землю, получил разрешение на строительство, построил дом, заселился с мыслью, что пока в реестре собственности дом не обозначен, он считается незавершенкой и налогами не облагается. Красота и сплошная выгода!

Причину массового проживания в индивидуальных домах, не сданных в эксплуатацию, не стоящих на учете в БТИ и не прошедших регистрацию права собственности, первый заместитель директора рыбинского департамента архитектуры Игорь Зайнуллин видит в послаблениях в законодательстве:

— Градостроительный кодекс определяет максимальный срок ведения строительства — 10 лет. Более того, по истечении этого срока теоретически можно получить продление разрешения еще на некоторое время.

По словам Игоря Зайнуллина, в 2008 году в Рыбинске выдано 61 разрешение на строительство частных жилых объектов недвижимости, в 2009 — 86, в 2010 — 93, в 2011 — более 120. Среднестатистический срок строительства частного жилого малоэтажного дома — три года. Но сданных в эксплуатацию насчитывается лишь единицы.

Правовых рычагов регулирования этой проблемы у администрации нет. Остается только надеяться на социальную ответственность застройщиков. И применять административные меры. В их числе — увеличение платы за аренду земли. Но как показала практика, застройщикам выгоднее платить повышенные арендные ставки, но не вводить дом в эксплуатацию, тем самым создав объект налогообложения. Еще один рычаг — это возможность отключения коммунальных услуг: электро-энергии, газа, воды.

Но не все так просто. В процессе строительства своего дома собственник получает разрешения на присоединение к электрическим, водопроводным, газовым сетям, ставит счетчики и оплачивает по ним израсходованные ресурсы снабжающим организациям. Последним нет никакого дела, от какого объекта — налогооблагаемого или незавершенного — приходят к ним деньги. Есть потребление, есть оплата — что еще нужно для нормальной жизни?

Но если взглянуть на ситуацию глазами обывателя, все становится на свои места. Есть, например дом. И к нему подведены все коммуникации. И в нем живут люди, готовят пищу, пользуются водой, греют батареи. Каков статус этого дома? Естественно, жилой. Значит, его строительство завершено, и дом является объектом налогообложения как недвижимость.

В конце концов, в процессе строительства маловероятно потребление газа и воды в больших количествах. Все это вполне бытовые услуги, которыми пользуются для создания комфортных условий проживания. Именно проживания, а не строительства. И по количеству потребленных киловатт, кубометров и литров можно достоверно определить, живут в доме люди или еще только строят его.

Но эти очевидные рассуждения становятся лишними в процессе договорных отношений поставщиков и потребителей. Зачем выяснять, как и для чего расходуются ресурсы? Главное, что они вовремя оплачиваются.

Так в Рыбинске вполне легально недвижимая собственность скрывается от налогообложения. При этом в условиях «дачной амнистии» подсчитать возможные потери бюджета становится невозможным.
Исчезая из поля зрения чиновников минимум на десять лет, застройщики вольны использовать свою стройку по собственному разумению: жить в ней, растить и воспитывать детей, решать бытовые проблемы.

И при этом не платить налог на недвижимость. По истечении максимального срока они либо получают продление разрешения на строительство, либо все-таки оформляют объект недвижимости как жилое строение и начинают считать себя добросовестными налогоплательщиками.

Несколько иная ситуация сложилась в строительстве многоквартирных жилых домов.

В Рыбинске в стадии незавершенного строительства находится, например, 9-этажный дом на ул. Волочаевской, 38-б. Еще в советское время здесь были возведены 2 кирпичных этажа, и с тех пор никакой активности собственники не проявляют. Если все-таки работы возобновятся, Рыбинск получит 54 новых квартиры общей площадью около 2700 квадратных метров. И они тоже станут объектами налогообложения.

Еще один недострой — это два 10-этажных 45-квартирных дома на ул. Черепанова, 17-а и 17-б. Для первого в 2008 году был заложен фундамент, на втором участке строительство даже не начиналось. Стройка-фантом числится по адресу: ул. Глеба Успенского, 1. Здесь в 1995 году было построено три этажа будущего 76-квартирного жилого дома общей площадью 5600 квадратных метров. С тех пор никаких изменений на строительной площадке не замечено.

По словам Игоря Зайнуллина, департамент архитектуры учитывает трудности собственников и порой продлевает разрешения. Решающим мотивом здесь становится репутация строителей — если фирма-застройщик ведет активную деятельность на других объектах, ей можно верить и ждать начала работ. В некоторых случаях разрешения аннулируются, земельные участки изымаются и вновь выставляются на аукционы.

Но заинтересованность администрации в строительстве жилья связана не только с тем, что стройка, как локомотив, тянет за собой целый состав смежных отраслей экономики города. Решение жилищных проблем рыбинцев должно одновременно решать и проблемы бюджета. Построил дом, заплатил налоги и, как говорится, живи спокойно.

А как же иначе? Создать себе оазис благополучия в отдельно взятом особняке? Когда за окном грязь и разруха? Ну, если это устраивает тех, кто живет де-юре в недострое, значит, де-факто никто у его «стройки» не будет ремонтировать дороги, ставить уличное освещение…

Список «не» можно продолжить: обеспечивать качественное образование и здравоохранение, развивать сферу услуг и досуга, то есть все то, что можно делать за счет бюджета. По одной простой причине: в бюджете на все это денег не будет.

Поэтому, когда вы будете проходить мимо украшенного башенками и решеточками красивого особнячка, не спешите радоваться растущему благополучию. Поинтересуйтесь: а заплатил ли жилец этого маленького замка налоги? Или по-прежнему считает свой дом недостроем?