новости
23 декабря 2016
Коммунальное благополучие – забота общая
В последнее время жильцы все чаще без сожаления меняют УК, которые их не устраивают. При этом рынок управляющих компаний в Рыбинске не столь велик — по данным департамента ЖКХ, транспорта и связи, на сегодняшний день в городе зарегистрировано два десятка «управдомов».
На что жалуетесь?
У жителей традиционно много претензий к работе управляющих организаций. Согласно результатам опроса нашей газеты, большинство респондентов в первую очередь недовольны качеством и достоверностью отчетов о проделанной работе, предоставляемых управляющими организациями. На втором месте претензии к оперативности взаимодействия с жителями, устранения аварий и неполадок в доме.
О том, на что конкретно жалуются собственники жилья, лучше всего знают в отделе муниципального жилищного контроля. С начала года его специалисты провели 1200 проверок по жалобам в сфере ЖКХ и вынесено 618 предписаний. Как отметила начальник отдела Светлана Пушкина, суть претензий меняется в зависимости от сезона. Сейчас традиционно ожидается много жалоб на текущие кровли, не теряет актуальности вопрос уборки придомовых территорий, вывоза мусора, состояния подъездов.
Жителям проблемных домов можно только посочувствовать, но при этом общеизвестно, что у любого рачительного хозяина проблем с жильем меньше, чем у того, кто пускает дело на самотек. Уже неоднократно говорилось о том, что граждане должны держать руку на пульсе, контролировать работу УК и сотрудничать с ними. К сожалению, на данный момент даже в половине городских домов нет советов МКД, в некоторых случаях инициативу проявляют отдельные граждане, да и то зачастую раз от раза. Работать в таких условиях непросто и самим УК, которые вынуждены принимать решения, касающиеся многоквартирных домов, в одиночку.
Старшая по дому № 15 по проспекту Мира Галина Чуркина вникает во все аспекты, касающиеся содержания и ремонта своего дома, она всегда на связи со своей УК. «Все и всегда нужно контролировать самостоятельно, причем не единожды – порой отслеживать ход тех или иных работ по дому приходится на протяжении нескольких недель. Я записываю практически каждый шаг, каждый контакт с УК. Это очень помогает, я всегда знаю срок подачи заявки на конкретный вид работ, когда рабочие приступили к ним, сколько времени потратили. В конечном итоге на протяжении последних четырех лет в доме выполняется все, что необходимо, претензий нет, хотя я понимаю, что это во многом благодаря постоянному контролю. У нас был проведен капитальный ремонт крыши, благоустройство территории, остекление восьми подъездов, ремонт системы розлива горячей воды. Работы осталось много, проблемных вопросов тоже, и если о них постоянно не напоминать, то ни к чему хорошему это не приведет», — рассказала старшая по дому. Она признается, что с возрастом вести такую работу становится все тяжелей, а скамейка запасных пустует – никто из соседей не хочет брать на себя такую ответственность.
Разыскивается Афоня!
Наблюдая за работой УК, Галина Чуркина считает: одна из основных проблем управляющих организаций – нехватка кадров, того же сантехника порой приходится ждать весь день.
Кадры решают если не все, то многое, подтверждает и генеральный директор управляющей компании ООО «Финансовый попечитель» Нина Чистякова. «Опытных специалистов, работающих на обслуживании домов, катастрофически не хватает, — говорит она. — «Старики» уходят, а молодежи просто неоткуда взяться, ведь сейчас специалистов для жилищной отрасли практически нигде не готовят, да и не горят желанием молодые люди осваивать профессии сварщиков, сантехников. К примеру, у меня в условиях дефицита финансов люди получают за свою работу 10 тысяч рублей. И это при том, что в свое время нам пришлось урезать штаты, а зоны ответственности каждого работника, наоборот, увеличить. Даже за такие деньги в нашей управляющей компании никто без дела не сидит, ведь за день нам поступает 20 – 30 аварийных вызовов».
Платить бы рад?
Для успешного управления МКД нужна совокупность и других факторов – от наличия надежных подрядных организаций до умения грамотно обращаться с финансами, в том числе своевременно рассчитываться с поставщиками ресурсов.
Есть и еще один немаловажный аспект, который от «управдомов» практически не зависит – состояние жилфонда. На данный момент в Рыбинске насчитывается порядка полутора тысяч многоквартирных домов, большая часть которых построена в период с 60-х по 90-е годы прошлого столетия. И проблем в таких домах, естественно, множество – от крыш до подвалов. Текущий ремонт таких объектов порой встает в копеечку, и нередко именно финансовый аспект является главным камнем преткновения.
Дом № 9 по улице Алябьева в микрорайоне Переборы – наглядный тому пример. Фасад дома находится в очень плохом состоянии, и для того чтобы привести его в порядок, требуются значительные средства. Между тем, за год с 5-квартирного дома по строке «Содержание и ремонт жилья» собирается всего 35 тысяч рублей. Неудивительно, что ни одна УК не готова взять его в управление. В настоящее время собственники приняли решение о непосредственном управлении и заключили договор с «РУК» на содержание и обслуживание общедомового имущества.
Как избежать финансовых ножниц? Мнения по этому поводу кардинально противоположны.
«По жилищному кодексу, УК имеют право инициировать собрание собственников и рассмотреть вариант увеличения тарифа по строке «Содержание и ремонт жилья». Проявляют такую инициативу единицы. В городе есть примеры, когда жители, реально оценив ситуацию в доме, просчитав все риски, принимают повышенный тариф. К примеру, в микрорайоне Переборы жильцам домов №№ 6 и 8 по улице Веденеева, № 44 по улице 50 лет Октября, № 7а по улице Строительной управляющая организация предложила увеличить тариф почти в два раза и принять его в размере 21 рубль 30 копеек. И те согласились. Однако и теперь не стоит питать иллюзий, что денег будет хватать на все – для этого существующий тариф на СРЖ должен вырасти как минимум втрое. Только в этом случае появится больше возможностей поддерживать дома в надлежащем состоянии, оперативно решать форс-мажорные ситуации», — высказала мнение заместитель директора департамента ЖКХ, транспорта и связи Алла Тетюшкина.
А вот Нина Чистякова убеждена, что собственники совершенно не готовы по своей инициативе увеличивать расходы на содержание и ремонт общего жилья. «В свое время наша компания инициировала такие собрания в 26 домах, и везде жильцы категорически отказались принять увеличенный тариф по СРЖ. Если у других УК такие факты и имеют место, то, скорее всего, это временная мера — как только будет решен тот или иной актуальный вопрос по текущему ремонту в доме, вполне возможно, что жители не захотят постоянно платить по новому увеличенному тарифу дальше», — предполагает она.
«Бермудский» вопрос
Затрагивать щекотливую тему повышения тарифа на СРЖ представители УК не спешат еще и потому, что сейчас в вопросах «кто, кому и сколько должен» налицо, мягко говоря, неразбериха. Со стороны это напоминает замкнутый круг – УК жалуются на неплатежи населения, собственники же не согласны с тем, что причина финансовых затруднений УК в них. К примеру, у той же Галины Чуркиной каждый должник на счету – всего в доме их не более 5%. Конечно, и 1% недоплат со временем принесет свой отрицательный «дивиденд», но встает вопрос, почему, осознавая этот простой факт, УК не инициируют судебные разбирательства в отношении должников?
Как правило, юридические службы «управдомов», которые должны вести работу по взысканию долгов с населения, работают слабо. Среди положительных примеров можно отметить АО «Рыбинская управляющая компания».
«Мы используем все возможности: работаем в рамках досудебного урегулирования споров, обращаемся в суды, привлекаем юридическую организацию, к которой с такими же проблемами обращаются и другие УК», — уточнил директор АО «РУК» Александр Сивков.
Есть и другие подводные камни, с которыми могут столкнуться собственники. Так, новые управляющие компании, приходя на рынок жилищно-коммунальных услуг, активно «соблазняют» жильцов льготными условиями: минимум сборов – максимум работы. Дескать, и СРЖ оставим на прежнем уровне, и с должниками начнем бороться юридически грамотно, и все вопросы по дому решим. Зачастую эти обещания жители принимают на веру и меняют УК, переходя в новую. Однако в итоге проблемы только растут, как снежный ком. Внутридомовые коммуникации продолжают ветшать, долги перед ресурсоснабжающими предприятиями копятся. Что делать? Вновь сменить свою УК на новую? Но по понятным причинам ни одна ответственная организация не захочет брать в управление проблемный дом с огромными долгами. «Вырулить из пике» в такой ситуации поможет лишь активность самих жильцов: либо брать управление домом в свои руки, создав ТСЖ, либо спрашивать с УК выполненную работу, контролировать расходы и не делать бездумного выбора.
На что нужно обратить внимание, когда остро встает вопрос смены УК? Если речь идет о новой компании, то в первую очередь – на наличие уставного капитала и на учредителя. Например, в Рыбинске работают УК, созданные на основе муниципального предприятия, такими являются АО «Рыбинская управляющая компания» и «Муниципальная управляющая компания». Обе компании имеют приличный уставный капитал, а значит, и высокий уровень юридической и материальной ответственности.
Другой вариант – управляющая компания регистрируется на частное лицо. И здесь уставный капитал в размере 10 тысяч рублей – повод насторожиться. Чем рискуют учредители такой организации? Да практически ничем. В последнее время в Рыбинске появляются и такие примеры: учредители-частные лица создают еще одну УК, вроде как конкурирующую. На самом деле — переводят жилой фонд с погрязшей в долгах старой УК в новую. Далее — банкротство и «зависшие» долги перед городскими предприятиями, ресурсоснабжающими организациями. Для города и его жителей это путь в никуда, к наращиванию долгов и проблем. Для тех, кому банкротство выгодно, – списание долговых обязательств.
Рассказывать обо всех взаимных претензиях, «бушующих» внутри бермудского коммунального треугольника, где стороны – собственники жилья, ресурсоснабжающие организации и управляющие компании, можно бесконечно. Одни требуют, чтобы все было, как положено, другие это «как положено» трактуют, с точки зрения своих возможностей. Ясно одно: рынок услуг управляющих компаний Рыбинска не столь велик, каждая УК на виду — и «хорошисты», и «двоечники». Принципиальный момент в том, что от результата работы «управдомов» зависит сохранность жилья в городе, а значит — контролировать и сотрудничать с ними должны все, кто заинтересован в положительном развитии сферы ЖКХ в городе. И собственники, то есть мы с вами, – в первую очередь.
