Темы 23 марта 2011

Раздел имущества

Общежития являются «хатами с краю» в российском законодательстве. Сначала их обитателям приходилось доказывать свое право на приватизацию в судах, а теперь остро встал вопрос — кто должен содержать места общего пользования? Ответ, по сути, четко прописан в Жилищном кодексе. Но, как это часто бывает, бумажный механизм отказывается работать на практике.

Почти все рыбинские общежития достались городу в перестроечное время в наследство от промышленных предприятий. Заводы, подкошенные рыночной экономикой, не могли содержать специализированный жилищный фонд и, банкротясь или акционируясь, передавали его в муниципальную собственность. Приданое, прямо сказать, незавидное. Самое «молодое» общежитие из тех, что сейчас обслуживает управляющая организация ООО «Раскат-РОС», построено в 1978 году. Остальные старше «собрата» почти на 30 лет.

Возраст и коммунальные болезни, ставшие уже хроническими, настойчиво дают о себе знать. Если некоторые городские общежития еще могут похвастать относительно сносным состоянием, то в другие безбоязненно войти можно только в костюме космонавта. «Организм коридорного типа» подтачивают изнутри многочисленные проблемы. Впрочем, трудности сами собой не возникают. Их активно создают жильцы и законодательное несовершенство.

По Жилищному кодексу «помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения», дома находятся в муниципальной собственности и не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в наем. До определенного времени комнаты в общежитиях нельзя было приватизировать. Запрет обернулся массовыми обращениями жильцов в суд. Фемида подтвердила — право имеют.

«Статья 7 Федерального закона №189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» гласит, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в домах, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Это означает, что граждане, которые были прописаны в общежитиях до 1 марта 2005 года, имеют право приватизировать жилые помещения», — перевел официальный язык документа на общедоступный начальник юридического отдела ООО «РаскатРОС» Михаил Чистяков.

Из судов обитатели общежитий выходили уже собственниками. Временное жилье стало постоянным, а наниматели — владельцами. Соответственно, муниципальная «монополия» была разрушена: администрацию как единоличного собственника потеснили другие законные обладатели свидетельств о регистрации.

Общежития стали по сути «многокомнатными» домами. Однако, поделив права, жильцы не спешат делить обязанности. Свою зону ответственности собственники меряют исключительно приватизированными метрами. Все, что дальше порога, а это коридоры, кухни, туалеты, душевые, постирочные, кладовые, холлы, тамбуры и т.д., по их мнению, должен содержать ктото другой. Но кто именно?

Судебная практика говорит, что раз назвался собственником, будь им до конца. Владельцу отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания — указано в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 года. А статья 249 ГК РФ сообщает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

Возникает логичный вопрос — как определить долю, если на одной кухне готовят 16 хозяек, жильцы восьми комнат пользуются одним туалетом, а в служебное помещение ставят коляски все мамы общежития? Предоставить дополнительные метры в натуральной форме невозможно. Не расчертишь же мелом коридоры и не передашь в собственность три кафельные плитки на полу в душевой.

Впрочем, в обычных многоквартирных домах ситуация аналогичная, и ни у кого не возникает желания «отгородить» пару подъездных метров или кусочек лифта. Собственники участвуют в содержании общего имущества соразмерно площади своих квартир. Такой же подход предлагается использовать при «делении» мест общего пользования в общежитиях.

Специалисты ООО «Раскат — РОС» высчитали, что к комнате в 18 кв. м добавляется еще около десяти кв. м площади помещений общего пользования, к комнате площадью 12 кв. м — чуть больше семи дополнительных «квадратов». Таким образом, строка «содержание и ремонт жилья» для жителей комнаты площадью 18 кв.м подорожает на 138,05 рубля. Оплата комнаты площадью 13 кв. м с учетом мест общего пользования увеличится на 99 рублей 70 копеек.

Но это не все. Кроме содержания мест общего пользования, их еще и отапливают, за что тоже нужно платить. Согласно расчетам затраты собственников на тепловую энергию составят 176 рублей 64 копейки и 126 рублей 69 копеек для комнат площадью 18 и 13 кв. м соответственно. В итоге общая сумма финансовой «добавки» выльется в 314 и 226 рублей в зависимости от метража.

По данным специалистов ООО «РаскатРОС», представленные расчеты по увеличению платы за жилищно-коммунальные услуги не выходят за рамки регионального стандарта, а дополнительные средства позволят обслуживающей организации худо-бедно содержать общежития в пригодном состоянии. При этом эксперты не скрывают сомнений в действенности своих предложений.

На начало марта долг обитателей общежития на улице Щепкина, 19 перевалил за 900 тысяч рублей. Люди не платят годами. Не помогают ни беседы, ни предупреждения, ни обращения в суд. Судебным приставам просто нечего изымать у должников. Нехитрый скарб в виде лампового телевизора или кассетного магнитофона не в состоянии покрыть и десятой доли долга некоторых жильцов.

По словам замуправляющего жилищным фондом ООО «Раскат-РОС» Валентины Судаковой, за последние пять лет контингент общежитий сменился почти полностью. Благополучные семьи после приватизации комнат сразу продали их или сдали в аренду. Жилые метры бывших рабочих заняли нынешние пьяницы и дебоширы.

«Если раньше мы обращались к сотрудникам правоохранительных органов крайне редко, то сейчас у нас дня не проходит без звонка по 02. Еще пять лет назад мы могли по пальцам пересчитать «проблемных» граждан, в настоящий момент одной руки хватит, чтобы перечислить «непроблемных». Драки, алкоголь, загаженные коридоры — это все уже в порядке вещей. Как-то даже наши предприимчивые жильцы попытались открыть в общежитии публичный дом, дав объявление о сдаче комнаты на часы и сутки», — рассказывает о новом функциональном назначении общежития Валентина Судакова.

По ее словам, косметического ремонта в здании хватает в лучшем случае на год, а пустующие комнаты не в силах защитить от самозахвата ни замки, ни заколоченные двери. Выселить самых злостных неплательщиков без предоставления жилья нельзя. У многих маленькие дети. Вот и получается, что выселять некуда, а взять нечего. Поэтому вполне логично предположить, что увеличение платы спровоцирует лишь рост долгов.

По словам управляющего жилищным фондом ООО «Раскат — РОС» Евгения Иогансена, его организация вправе отказаться от обслуживания дома, но останавливает осознание того, что этот жилой фонд раньше принадлежал родному предприятию, из которого в 2003 году и выделился «Раскат-РОС», и в части комнат еще остались заводчане.

Аргумент, учитывая современные реалии, альтруистический. 35% затрат по содержанию общей площади организация ежемесячно вынуждена изыскивать из собственных доходов. Как долго она сможет себе это позволить? — вопрос насущный, но не главный для основной части населения. В конце концов обслуживающие организации могут через суд компенсировать свои издержки.

Но покрывать расходы будут налогоплательщики, формирующие бюджет города, так как общежития все еще находятся в муниципальной собственности. Хотя по сути от них как от общежитий осталась только планировка. У половины комнат есть законные владельцы, на которых распространяются статьи Жилищного кодекса. Закон вроде для всех един.

А получается, что собственники квартир или комнат в коммуналках вынуждены платить за места общего пользования, а обитатели общежитий — нет. Вариантов решения проблемы немного: собственникам, видимо, придется осознать свою обязанность по содержанию общего имущества.