новости 23 марта 2011

Раздел имущества

Общежития являются «хатами с краю» в российском законодательстве. Сначала их обитателям приходилось доказывать свое право на приватизацию в судах, а теперь остро встал вопрос — кто должен содержать места общего пользования? Ответ, по сути, четко прописан в Жилищном кодексе. Но, как это часто бывает, бумажный механизм отказывается работать на практике

Почти все рыбинские общежития достались городу в перестроечное время в наследство от промышленных предприятий. Заводы, подкошенные рыночной экономикой, не могли содержать специализированный жилищный фонд и, банкротясь или акционируясь, передавали его в муниципальную собственность. Приданое, прямо сказать, незавидное. Самое «молодое» общежитие из тех, что сейчас обслуживает управляющая организация ООО «РаскатРОС», построено в 1978 году. Остальные старше «собрата» почти на 30 лет. Возраст и коммунальные болезни, ставшие уже хроническими, настойчиво дают о себе знать. Если некоторые городские общежития еще могут похвастать относительно сносным состоянием, то в другие безбоязненно войти можно только в костюме космонавта. «Организм коридорного типа» подтачивают изнутри многочисленные проблемы. Впрочем, трудности сами собой не возникают. Их активно создают жильцы и законодательное несовершенство.
По Жилищному кодексу «помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения», дома находятся в муниципальной собственности и не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в наем. До определенного времени комнаты в общежитиях нельзя было приватизировать. Запрет обернулся массовыми обращениями жильцов в суд. Фемида подтвердила — право имеют.
«Статья 7 Федерального закона №189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» гласит, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в домах, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Это означает, что граждане, которые были прописаны в общежитиях до 1 марта 2005 года, имеют право приватизировать жилые помещения», — перевел официальный язык документа на общедоступный начальник юридического отдела ООО «РаскатРОС» Михаил Чистяков.
Из судов обитатели общежитий выходили уже собственниками. Временное жилье стало постоянным, а наниматели — владельцами. Соответственно, муниципальная «монополия» была разрушена: администрацию как единоличного собственника потеснили другие законные обладатели свидетельств о регистрации. Общежития стали по сути «многокомнатными» домами. Однако, поделив права, жильцы не спешат делить обязанности. Свою зону ответственности собственники меряют исключительно приватизированными метрами. Все, что дальше порога, а это коридоры, кухни, туалеты, душевые, постирочные, кладовые, холлы, тамбуры и т.д., по их мнению, должен содержать ктото другой. Но кто именно?
Судебная практика говорит, что раз назвался собственником, будь им до конца. Владельцу отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания — указано в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 года. А статья 249 ГК РФ сообщает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
Возникает логичный вопрос — как определить долю, если на одной кухне готовят 16 хозяек, жильцы восьми комнат пользуются одним туалетом, а в служебное помещение ставят коляски все мамы общежития? Предоставить дополнительные метры в натуральной форме невозможно. Не расчертишь же мелом коридоры и не передашь в собственность три кафельные плитки на полу в душевой. Впрочем, в обычных многоквартирных домах ситуация аналогичная, и ни у кого не возникает желания «отгородить» пару подъездных метров или кусочек лифта. Собственники участвуют в содержании общего имущества соразмерно площади своих квартир. Такой же подход предлагается использовать при «делении» мест общего пользования в общежитиях.
Специалисты ООО «Раскат — РОС» высчитали, что к комнате в 18 кв. м добавляется еще около десяти кв. м площади помещений общего пользования, к комнате площадью 12 кв. м — чуть больше семи дополнительных «квадратов». Таким образом, строка «содержание и ремонт жилья» для жителей комнаты площадью 18 кв.м подорожает на 138,05 рубля. Оплата комнаты площадью 13 кв. м с учетом мест общего пользования увеличится на 99 рублей 70 копеек.
Но это не все. Кроме содержания мест общего пользования, их еще и отапливают, за что тоже нужно платить. Согласно расчетам затраты собственников на тепловую энергию составят 176 рублей 64 копейки и 126 рублей 69 копеек для комнат площадью 18 и 13 кв. м соответственно. В итоге общая сумма финансовой «добавки» выльется в 314 и 226 рублей в зависимости от метража.
По данным специалистов ООО «РаскатРОС», представленные расчеты по увеличению платы за жилищнокоммунальные услуги не выходят за рамки регионального стандарта, а дополнительные средства позволят обслуживающей организации худо-бедно содержать общежития в пригодном состоянии. При этом эксперты не скрывают сомнений в действенности своих предложений. На начало марта долг обитателей общежития на улице Щепкина, 19 перевалил за 900 тысяч рублей. Люди не платят годами. Не помогают ни беседы, ни предупреждения, ни обращения в суд. Судебным приставам просто нечего изымать у должников. Нехитрый скарб в виде лампового телевизора или кассетного магнитофона не в состоянии покрыть и десятой доли долга некоторых жильцов. По словам заместителя управляющего жилищным фондом ООО «РаскатРОС» Валентины Судаковой, за последние пять лет контингент общежитий сменился почти полностью. Благополучные семьи после приватизации комнат сразу продали их или сдали в аренду. Жилые метры бывших рабочих заняли нынешние пьяницы и дебоширы. «Если раньше мы обращались к сотрудникам правоохранительных органов крайне редко, то сейчас у нас дня не проходит без звонка по 02. Еще пять лет назад мы могли по пальцам пересчитать «проблемных» граждан, в настоящий момент одной руки хватит, чтобы перечислить «непроблемных». Драки, алкоголь, загаженные коридоры — это все уже в порядке вещей. Как-то даже наши предприимчивые жильцы попытались открыть в общежитии публичный дом, дав объявление о сдаче комнаты на часы и сутки», — рассказывает о новом функциональном назначении общежития Валентина Судакова. По ее словам, косметического ремонта в здании хватает в лучшем случае на год, а пустующие комнаты не в силах защитить от самозахвата ни замки, ни заколоченные двери. Выселить самых злостных неплательщиков без предоставления жилья нельзя. У многих маленькие дети. Вот и получается, что выселять некуда, а взять нечего. Поэтому вполне логично предположить, что увеличение платы спровоцирует лишь рост долгов.
По словам управляющего жилищным фондом ООО «Раскат — РОС» Евгения Иогансена, его организация вправе отказаться от обслуживания дома, но останавливает осознание того, что этот жилой фонд раньше принадлежал родному предприятию, из которого в 2003 году и выделился «РаскатРОС», и в части комнат еще остались заводчане.
Аргумент, учитывая современные реалии, альтруистический. 35% затрат по содержанию общей площади организация ежемесячно вынуждена изыскивать из собственных доходов. Как долго она сможет себе это позволить? — вопрос насущный, но не главный для основной части населения. В конце концов обслуживающие организации могут через суд компенсировать свои издержки. Но покрывать расходы будут налогоплательщики, формирующие бюджет города, так как общежития все еще находятся в муниципальной собственности. Хотя по сути от них как от общежитий осталась только планировка. У половины комнат есть законные владельцы, на которых распространяются статьи Жилищного кодекса. Закон вроде для всех един. А получается, что собственники квартир или комнат в коммуналках вынуждены платить за места общего пользования, а обитатели общежитий — нет. Вариантов решения проблемы немного: собственникам, видимо, придется осознать свою обязанность по содержанию общего имущества.