Мнение
29 февраля 2012 13:17
Евгений Меньшиков: «Не зарабатывать на необходимости, а помогать»
— Евгений Владимирович, ваша компания является партнером федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Его основная задача — реализация жилищных госпрограмм. У вас такие же цели?
— Открытое акционерное общество «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» было создано для развития рынка долгосрочного жилищного кредитования и, соответственно, повышения доступности жилья. Наша цель — не зарабатывать на потребности людей в приобретении жилья, а помогать гражданам, создавая для них возможность такой покупки. Мы — государственная компания — 100% акций в уставном капитале принадлежит правительству региона. Принципиально наша система ипотечного кредитования не отличается от банковских, но вместе с тем имеет ряд преимуществ.
— В чем они заключаются?
— Мы позиционируем себя и свои преимущества не только объективно низкими ставками на рынке, но и возможностью низкого первоначального взноса, сроком рассмотрения заявки в один рабочий день, а также открытостью и прозрачностью всех процессов. Работа ведется комплексно, мы не только выдаем заем, но и сопровождаем его в дальнейшем вплоть до полного погашения, поэтому заинтересованы в индивидуальном отношении и контакте с каждым партнером. Только у нас есть возможность максимально эффективно использовать меры государственной поддержки для улучшения жилищных условий. Работая с объектами незавершенного строительства, мы владеем всей необходимой информацией о застройщиках, сроках ввода объектов и возможных рисках, о чем в обязательном порядке предупреждаем наших клиентов и предлагаем альтернативные варианты. И еще. Мы не оставляем наших клиентов в трудной ситуации. Для этого у нас существует специальная система реструктуризации займов.
— Аналитики АИЖК прогнозируют, что к 2020 году каждая вторая российская семья сможет взять ипотечный кредит на жилье, а в ближайшие годы ждут рост числа займов. Настолько выгодные условия?
— Условия предоставления займов вернулись к докризисным, а по некоторым параметрам стали еще лучше и лояльнее. В сфере ипотечного кредитования сейчас идет серьезная конкурентная борьба между банками. Наблюдается устойчивая тенденция к улучшению потребительских свойств ипотечных продуктов — не только понижение ставок, но и уменьшение требований и улучшение качества обслуживания клиентов, особенно в сегменте первичного рынка жилья. Стала доступнее военная ипотека, реализуются программы поддержки многодетных семей.
В настоящее время спрос на ипотечные займы намного превосходит предложение качественного жилья на рынке недвижимости. Поэтому мы активно развиваем программы сотрудничества с риэлторами и застройщиками, что позволяет нашим клиентам реализовать своё желание купить квартиру.
— Расскажите подробнее о ваших условиях кредитования.
— При разработке наших ипотечных программ были учтены возможности разных категорий населения. Поэтому получить кредит можно на максимально выгодных условиях. С июля прошлого года мы предлагаем самые низкие ставки — 7,9%, в то время как в коммерческом банке нижняя планка колеблется в пределах — 10%.
Ипотечный кредит «Новостройка» предусматривает возможность снижения процентной ставки за счет специальных вычетов для покупателей жилья эконом-класса, участников государственных жилищных и социальных программ. Преимущество ОАО «РО ИЖК Ярославской области» в этой сфере заключается в возможности кредитования на этапе строительства, при этом мы практически исключаем риск вовлечения клиента в сделку с недобросовестным застройщиком, так как, являясь государственной компанией, имеем доступ к актуальной базе данных по текущему состоянию всех застройщиков области и всех объектов строительства.
Стандартный ипотечный кредит позволяет приобрести жилье на вторичном рынке. Могут учитываться доходы до трех созаемщиков при расчете суммы кредита.
Программа «Военная ипотека» разработана для участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Независимо от размера доходов программа позволяет получить займ на сумму более 2 млн. рублей.
Минимальный взнос для всех видов кредита составляет 10% от стоимости жилья. Подробно об условиях можно ознакомиться у нас на сайте по адресу: www.ярипотека.рф.
— Вы говорите, что можно снижать процентную ставку. Как именно?
— Любая наша ипотечная программа предполагает снижение процентной ставки при использовании мер господдержки. Мы ориентированы на доступное жилье эконом-класса, поэтому, например, если цена за квадратный метр не превышает рекомендуемых Минрегионом России 31 тысячи 950 рублей, клиент получает снижение процентной ставки на 0,5 %. На 0,25% идет снижение, если заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», владельцем государственного жилищного сертификата, направляет на первоначальный взнос по ипотеке средства материнского капитала. Кроме того, процентная ставка понижается еще на 0,25%, если кредит берется на покупку жилья, строящегося в рамках программы АИЖК «Стимул». Вычеты могут суммироваться и в итоге понижают минимальную ставку кредитования до рекордных уровней.
— Какое соотношение собственных и заемных средств вы считаете оптимальным для того, чтобы избежать значительных переплат?
— При первоначальном взносе в 30% от стоимости жилья и привлечении 70% заёмных риски стандартны, средняя ставка равна 9% в новостройке и порядка 10% на рынке вторичного жилья. Самый лучший вариант — 50% собственных средств на 50% заёмных. Переплаты в этом случае минимальны. Это интересное предложение для тех, кто продаёт свою старую квартиру и намеревается приобретать новую.
— Как попасть в программы?
— Процедура кредитования стандартная. Для получения ипотечного займа необходимо собрать и подготовить документы, написать заявление на предоставление займа в нашем офисе, получить заемные средства и оформить право собственности на недвижимость.
— При каком уровне доходов семья может стать участником программы?
Средний уровень дохода наших заемщиков не отличается от статистических показателей по региону, где-то в пределах 12 — 17 тыс. рублей на человека в месяц.
Необходимо понимать, что в основном ипотеку берет не один человек, а семья, и в расчет принимается совокупный доход до 4 созаемщиков, при этом степень родства не учитывается — это может быть жена, муж, брат, дядя или просто друг.
Чтобы было понятней: например, чтобы взять в кредит 1 млн. рублей, по нашим стандартам необходимо подтвердить совокупный доход не менее 25 тыс. рублей в месяц, таким образом, в семье из двух человек (муж и жена) каждый в среднем должен зарабатывать не менее 12-13 тыс. рублей в месяц, а это вполне реальные зарплаты на рынке труда региона.
— Как распределяются предпочтения людей: «первичка» или «вторичка»: кто кого?
— Спрос на «первичку» в настоящее время значительно превышает предложение, что связано с постепенным выходом из кризиса застройщиков и медленным увеличением вводимого объема жилья. По нашим данным, каждая вторая новостройка покупается в ипотеку.
— Такой спрос говорит о том, что кризис в жилищном строительстве пройден?
— Я склонен предположить, что строительный рынок восстановится не ранее
2013 года, поскольку в регион только ещё входят новые застройщики, да и работа над долгостроями продолжилась совсем недавно. Спрос на рынке недвижимости превышает предложение. Помимо этого, мы и сами включились в работу с застройщиками, помогаем стимулировать строительный рынок.
— Ваш прогноз на стоимость жилья в 2012 году.
— По нашим оценкам, в 2012 году не стоит ожидать ни понижения, ни существенного увеличения стоимости жилья. Ситуация на рынке недвижимости меняется, увеличиваются объемы вводимых новостроек, что в свою очередь несколько сглаживает ажиотаж на вторичном рынке. Постепенно баланс цен на новостройку и вторичку будет восстанавливаться, однако процесс этот не быстрый, сказывается кризисный «провал», и о конкуретном снижении цен застройщиками можно будет говорить не раньше 2013 года. Закономерный рост цен на квадратный метр мы прогнозируем на уровне потребительской инфляции в пределах 10-12%. Вместе с тем многое будет зависеть от внешнеэкономической и политической ситуации в стране, которая в настоящий момент очень неустойчивая и трудно прогнозируется.
— Первые лица государства говорят о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке, ставя в пример Америку с ее 2-3% годовых. Насколько эти цифры реальны для нашей страны, в том числе с учетом инфляции?
— Крах американской ипотечной системы мы наблюдали в 2008 году, и последствия ощутил на себе весь мир. В погоне за сверхприбылями крупнейшие ипотечные корпорации США выстроили гигантскую финансовую пирамиду, раздавая ипотечные кредиты по супернизким ставкам, ничем не обеспечивая возвратность кредитов, но выпуская на фондовый рынок миллиардные облигационные портфели. Это заведомо порочная система, «мыльный пузырь», который должен был лопнуть, и он лопнул.
Нужно понимать два основных принципа ипотеки.
Первый: ставка по ипотечному кредиту не может быть ниже уровня инфляции. Кредитор не может выдавать ипотеку с убыточным показателем ставки, иначе он быстро разорится, что мы наблюдали в Европе и Америке. Поэтому государственная задача по снижению ипотечной ставки должна решаться не давлением на банки-кредиторы, не временным вливанием бюджетных средств в государственные банки для разовых предвыборных понижений ставок, но комплексным развитием экономики, понижением инфляции.
Второй: ипотека не является инструментом поддержки социально незащищенных категорий граждан. Для таких людей существуют различные государственные программы — субсидирование, социальный найм и прочее. Ипотека — это рыночный инструмент, позволяющий приобрести собственное жилье человеку со средним достатком, работающему, развивающемуся, экономически активному. А наша задача как государственной ипотечной корпорации состоит не в том, чтобы раздавать дешевые ипотечные кредиты всем желающим (как это было в Америке до 2008-го), а сбалансированно расширять сегмент среднего класса, имеющего возможность взять ипотеку, делая этот инструмент доступным для широкого круга граждан.
