новости
18 сентября 2013
Что нам стоит дом построить?
Рыбинск каждый год прирастает тысячами квадратных метров жилья. И в последние годы строительство активизировалось – это бесспорный факт. Казалось бы, он должен радовать, но, оказывается, не все так просто.
Предложение и спрос на рынке жилья, в том числе первичном, сбалансированы, уверены в администрации города. А вот у представителей банковских структур, вплотную занимающихся ипотечным кредитованием, кардинально иная позиция. По их мнению, жилье, представленное на первичном рынке города, зачастую не отвечает требованиям рыбинцев.
Выяснить причину таких полярных взглядов попытались участники «круглого стола», посвященного развитию жилищного строительства в Рыбинске, который прошёл в администрации города. В нем приняли участие застройщики, руководители риэлтерских агентств, а также специалисты ярославского филиала банка ВТБ24.
Банк провел собственную оценку ситуации, и, по мнению его специалистов, в городе налицо дефицит квартир для горожан, которые готовы взять ипотеку на покупку нового жилья на первичном рынке.
Домостроительный масштаб
В целом по стране в жилищное строительство сейчас вкладываются значительные средства, и на федеральном уровне говорят о необходимости дальнейшего наращивания объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Но на местах имеются свои объективные «но», связанные с состоянием строительной отрасли. Сегодня, помимо всего прочего, имеет место нехватка надежных подрядчиков, способных строить качественно.
Строительные фирмы в свою очередь испытывают дефицит рабочей силы и вынуждены привлекать мигрантов.
В Рыбинске в этом году планируется к вводу в эксплуатацию 37 тысяч квадратных метров жилья, при том что еще шесть лет назад эта цифра составляла чуть более 11 тысяч квадратных метров. По мнению главы города Юрия Ласточкина, нужно и дальше наращивать объемы и строить больше.
«Нам необходимо вводить в эксплуатацию 50 – 60 тысяч квадратных метров жилья в год и в основном делать упор на бюджетное жилье для молодых, для тех, кто покупает свою первую квартиру, кто разъезжа-
ется – съезжается. На данный момент мы практически исчерпали возможности точечного строительства. В дальнейшем нужна либо комплексная застройка, либо необходимо приобретать отслужившие строения, сносить их и строить на освободившемся месте», — отметил Юрий Ласточкин. Места, чтобы развернуть строительство в Рыбинске, имеются. Например, целенаправленная работа по сносу ветхих и бесхозных строений (за четыре года было ликвидировано семьсот отживших свое объектов) играет свою роль — в перспективе на освободившихся площадях можно построить несколько десятков домов.
На данный момент выделены три площадки под комплексное жилищное строительство – в районе, ограниченном улицами Волочаевской и Николая Невского, в Прибрежном и на Пузыревом поле, где к концу года будут сформированы земельные участки на продажу. Помимо этого, определены последние территории – всего 26 площадок — под точечное освоение. В результате в ближайшие несколько лет город сможет предложить на рынок застройки участки общей площадью порядка 450 тысяч квадратных метров. Смогут ли потенциальные инвесторы осилить этот объем – другой вопрос. По данным департамента земельных и имущественных отношений, на текущий момент востребовано 50% земельных ресурсов, предлагаемых администрацией для любых видов строительства.
У застройщиков свои соображения на счет того, где и что нужно строить. Как заметил начальник отдела приватизации МУП «Землеустроитель» Максим Петухов, не все участки, которые сегодня предлагаются на торги, полностью устраивают застройщиков. Главный вопрос – в наличии дорог и коммунальных сетей. Еще один сложный момент – требование к застройщику организовывать у новостроек развитую инфраструктуру, в первую очередь благоустроенные парковки. Если учесть эти затраты, получается очень весомая нагрузка на цену квадратного метра жилья. По мнению главы города, эти нюансы решаемы. «Если мы объединим усилия по созданию новых микрорайонов: город – по созданию инфраструктуры, застройщики и инвесторы — по жилому строительству, может получиться очень хороший результат».
Золотой метр
Цена за квадратный метр на уровне 33-34 тысяч рублей, увеличение доступности ипотечного кредитования – одни из главных условий для того, чтобы рядовые граждане могли себе позволить приобретать жилье, в том числе и в новостройках.
Ипотека наших граждан давно уже не пугает, дело в другом.
Как пояснил управляющий РОО «Ярославский» банка ВТБ24 Сергей Лежнин, банкирам пришлось столкнуться с парадоксальной ситуацией. Около 50% заявок и одобренных решений по ипотеке так и не заканчиваются покупкой квартир. Люди просто не находят подходящего варианта. Зачастую их не устраивает место расположения жилья, его качество и стоимость, отсутствие социальной инфраструктуры.
Еще один примечательный момент из практики ВТБ24 — на сегодняшний день из всех ипотечных сделок в Рыбинске всего 12% заключается для приобретения жилья на первичном рынке. Это в разы меньше, чем в Ярославле. Отдавая предпочтение вторичному рынку жилья, люди понимают, что порой существенно переплачивают за квадратный метр. Зачастую на нулевом этапе строительства в новых домах цены ниже, но потенциальные покупатели не хотят рисковать, загодя отдавая деньги за виртуальную пока еще жилплощадь. Раздумывая, какую квартиру приобрести – 40-метровую «однушку» в новом доме или «двушку» аналогичной площадью на вторичном рынке, предпочтение, как правило, отдается последнему варианту.
Специалисты банка констатируют: из-за того, что темпы строительства нового жилья пока не достигли оптимальной отметки, больше средств, в том числе и ипотечных, инвестируется во вторичный рынок, а следовательно, и стоимость квадратного метра здесь растет. К примеру, если гражданин первоначально заплатил
30 тысяч за квадратный метр, вложившись в строительство на нулевом этапе, то уже через год-полтора после сдачи дома в эксплуатацию цена пресловутого «квадрата» может вырасти до пятидесяти тысяч.
Насколько адекватны данные цены? Этим вопросом задаются не только рядовые граждане, но и руководители крупных промышленных предприятий, перед которыми стоит необходимость каким-то образом обеспечивать жильем привлекаемых на производство специалистов.
«Кто занимался индивидуальным жилищным строительством, знает: когда сам строишь, стоимость жилья получается порядка 15 – 20 тысяч рублей за квадратный метр, несмотря на то, что пользуешься теми же материалами и нанимаешь те же подрядные организации, что и все, — отметил заместитель генерального директора по режиму и персоналу ОАО «Судостроительный завод «Вымпел» Дмитрий Новиков. — В то же время цена квадратного метра жилья на первичном рынке в полтора-два раза выше. Пока мы не научимся правильно считать, желающих приобретать строящееся жилье не будет. И все останется так, как есть – в первую очередь будет финансироваться вторичный рынок, а подрядчики будут ломать головы, для кого им строить новое жилье».
В общем, ситуация сложная, и для желающих приобрести жилье даже единственно возможный вариант – ипотека — порой не по карману. Для того чтобы среднестатистическая семья смогла ее осилить и не жить при этом впроголодь, ставка по ипотечному кредиту не должна превышать 10 – 11%. Если она вслед за стоимостью квадратного метра будет повышаться, интерес к такому виду кредитования, естественно, упадет. Выгоды от этого не будет никому.
P.S. Семейным парам, которые решатся взять ипотеку, стоит утешаться мыслью, что помимо того, что у них будет крыша над головой, их брак, возможно, станет крепче. По данным социологических исследований, разводов среди супругов, вместе тянущих лямку ипотеки, фиксируется вполовину меньше, чем среди не обремененных кредитными обязательствами пар.
