новости
28 ноября 2013 14:29
Взять УК под контроль
Жилищный кодекс вступил в силу 8 лет назад, но проблема некачественной работы управляющих организаций остается актуальной по сей день. Жители ходят по кругу из прокуратуры в администрацию, в жилинспекцию, а управу на управленцев найти не могут. Старший помощник рыбинского городского прокурора Дмитрий Иорданский советует собственникам в договоры управления домами включать условия, которые давали бы возможность установить жесткий контроль за работой управляющих организаций. Закон предоставляет для этого все возможности.
-Дмитрий Петрович, вы имеете в виду, что собственники должны добиваться от УК ежегодных отчетов?
— Не только. Жилищный кодекс, определив глобальный разовый контроль, возложил на управляющие организации обязанности отчитываться перед собственниками по итогам года. Делать они это должны в течение первого квартала, следующего за отчетным годом. Но возникает актуальность и промежуточного постоянного контроля.
— Некоторые дома не принимают отчеты УК, если она не представила акты выполненных работ, подписанные собственниками…
— Таких домов единицы. Среди собственников, которые приходили к нам на прием, многие даже договора управления домом не имеют. При этом проблема качества управления домами крайне актуальна для Рыбинска. Только за последние полтора года в рыбинскую городскую прокуратуру поступило более 600 обращений с претензиями к работе управляющих организаций.
В то же время Жилищный кодекс нам говорит, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений договор управления заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания. Экземпляр договора, подписанный руководителем УК, должен иметь каждый собственник.
— Значит, отсутствие копии договора управления МКД у собственника является нарушением жилищного законодательства. Прокуратура реагирует на такие факты?
— Реагирует. Как раз сейчас к нам обратилась женщина, которой в ее управляющей организации отказались выдать копию договора, мотивируя тем, что он заключен со старшей по дому. В ответ на наше представление руководители УК сообщили: выдача копии договора предусмотрена по письменным заявлениям. Это положение противоречит Жилищному кодексу.
Должен сказать, что практически все договоры, которые заключили рыбинские УК с собственниками, носят шаблонный характер и в основном защищают интересы организаций. Например, договор между ОАО «УК» с собственниками дома 11 по улице Моторостроителей содержит следующее требование: о переходе в другую управляющую компанию собственники должны уведомить за три месяца. Таким образом УК застраховала все свои риски от убытков. Но закон не устанавливает сроки расторжения договоров. Единственное его требование заключается в том, что в течение месяца с момента уведомления старая организация должна передать техническую документацию новой.
Договоры управления МКД заключались несколько лет назад в массовом порядке по инициативе управляющих организаций и в предложенной ими редакции. Собственники помещений в лице старших по домам, председателей ЖСК, подписывая договоры, не вникали в их содержание. Действие этих соглашений ежегодно продлевается без каких-либо изменений прав и обязанностей сторон. Естественно, такие договоры не содержат условий, которые дают право собственникам контролировать УК.
— Какие положения должен содержать правильный договор управления многоквартирным домом?
— В договоре управления должно быть четко прописано, каким образом собственники будут осуществлять контроль за управляющей компанией. Бесконтрольная деятельность этих организаций приводит к самым печальным результатам, включая необоснованное расходование денежных средств собственников, отсутствие в доме коммунальных услуг надлежащего качества, несвоевременное проведение ремонтных работ общедомового имущества.
Собственники должны установить регулярный промежуточный контроль за работой своей УК — по окончании каждого месяца или при выполнении отдельного вида работ. Делать это они могут самостоятельно, для чего в договоре управления нужно прописать обязанность УК каждую неделю или каждый месяц предоставлять им акты выполненных работ и назначить ответственного, кто будет подписывать их от лица собственников. Необязательно это должен делать председатель совета дома. Ставить подпись на актах можно поручить члену совета или технически грамотному собственнику.
Собственники вправе также поручить контроль внешнему эксперту, заключив отдельный возмездный договор по вопросу контроля и оговорив в договоре управления право контролера по проверке документов УК, выполненных ею работ и услуг. В этом случае жильцы получат наиболее объективный отчет о работе УК.
Недавно в прокуратуру позвонила женщина и сообщила, что управляющая компания установила в ее доме два теплосчетчика, выставив за них жильцам счет на 900 тыс. рублей. По информации МУП «Теплоэнерго», общедомовой прибор учета с комплексом работ и проектом стоит 240 тыс. рублей.
В течение полутора лет компания не ввела в эксплуатацию эти приборы учета, хотя по закону сделать это должна была в течение месяца. УК собирает с людей за счетчики огромные деньги, а счета за тепло им выставляет по нормам! Привлечение независимых экспертов в таких случаях позволит собственникам четко знать, права их управляющая организация или нет, насколько обоснованную сумму она получает с них, и отстаивать свои права в суде.
— Жители должны заработать деньги, чтобы оплатить услуги УК, а вернувшись с работы, идти на собрание, вникать в вопросы управления домом, то есть выполнять обязанности УК…
— Представляется разумным и естественным, что следить за порядком в собственном доме прежде всего должны его хозяева, которыми являются собственники помещений в МКД. Законодательство РФ создало для этого все необходимые условия. Если они выберут совет многоквартирного дома во главе с председателем, если в него войдут активные и грамотные люди, которые организуют промежуточный контроль, то необходимость решать все вопросы на общем собрании отпадет. При этом, я уверен, снимется львиная доля жалоб.
— С чего начать? Что собственники могут сделать уже завтра?
— Взять договор управления домом. Внимательно прочитать, проанализировать его. Самим сделать это сложно? Правовую оценку договоров управления МКД проводит государственная жилинспекция, необходимый совет могут дать специалисты департамента ЖКХ. Продумать поправки, которые необходимо внести в соглашение и которые предусматривали бы право промежуточного контроля и привлечения экспертов. Реализация полномочий, о которых мы сегодня говорили, поможет собственникам решить многие вопросы, в числе которых качество предоставляемых услуг, ремонт общедомового имущества, проверка расходования УК собранных средств.
Беседовала Ирина КОНОВАЛОВА
