Город с видом на стройку

Ольга Гржибовская

Каковы перспективы жилищного строительства в Рыбинске? Какие квартиры пользуются спросом, и кто их покупает? И почему перед городом не стоит задачи строить много жилья? Изучаем ситуацию на строительном рынке вместе с застройщиками и специалистами отрасли

Все идет по плану?

На протяжении пяти лет Рыбинск выдает примерно по 40 тысяч квадратных метров жилья в год. Таковы данные департамента строительства Ярославской области. В этом году темпы, судя по всему, сохранятся. К концу 2020 года городская администрация обещает ввести 42 тысячи кв. метров.

— Это нормальная ситуация, – оценивает темпы застройки Рыбинска Виктор Жучков, и.о. директора регионального департамента строительства. – За семь месяцев в городе уже введено 23 тысячи квадратных метров – хороший результат.

Примерно половина всего жилья, которое возведут в этом году, приходится на индивидуальное жилищное строительство. И это тоже традиционная цифра. Из года в год соотношение между многоквартирными домами и частными коттеджами практически не меняется. Почему так складывается?

— На территории Рыбинска активно велась застройка в 1980-е годы, благодаря чему сейчас избыточное количество площадей на рынке. Покупательная способность граждан позволяет приобретать вторичное жилье, поэтому нет задачи строить много нового, – считает Жучков.

Кроме того, частникам в последнее время стало проще работать. В градостроительном законодательстве произошла либерализация, касающаяся застройщиков-физлиц и ИЖС.

— Теперь гражданам не нужно получать разрешение на строительство. Они уведомляют администрацию муниципалитета о том, что собираются построить, или о том, что уже построили и готовы зарегистрировать, – поясняет Жучков.

Тем не менее постепенное увеличение числа новостроек на наших улицах – стратегическая цель государства, а значит, и Рыбинска. К 2027-2028 годам объем жилищного строительства должен увеличиться в полтора раза. Такую задачу ставит президент.

Одни растут, другие «замерзли»

На вопрос, как живут сегодня стройки в Рыбинске, ответ мы получим неоднозначный. Одни дома прирастают этажами, другие стройки замерли, часть из них – еще на этапе котлована. Застройщики убрали с площадок строительную технику, и некоторые, по всей видимости, – навсегда.

По данным департамента архитектуры Рыбинска, в 2019-2020 годах были законсервированы три объекта: дома № 33 и 35 на ул. Николая Невского и МКД по ул. Сеченова, 13. Приостановлена стройка на ул. Приборостроителей, 32 – компания-застройщик из Ярославля ликвидирована. Строительство не реализовано на ул. Н. Невского, 27 и Приборостроителей, 26.

Наряду с традиционными новые вызовы диктует строителям пандемия коронавируса. В ситуации экономической нестабильности застройщики теряют покупателей.

— В период ограничений сложнее было с реализацией квартир, чувствовалась неуверенность людей, – рассказывает руководитель строительной компании Владимир Захаров. – Главный вопрос, который волновал – как решиться на ипотечный кредит, когда можно остаться без работы или получать меньший доход? Но сейчас напряженность спала, люди уверенней продают и покупают жилье.

Трудности коснулись и непосредственно рабочего процесса. Прежде всего, из-за того, что свою деятельность на время ограничили партнеры застройщиков.

— Весной и летом была напряженность с поставками стройматериалов, так как заводы и базы не отгружали продукцию в требуемом объеме, – продолжает Захаров.

Да, работать стало труднее, но не невозможно. В целом по области, как отмечают власти региона, удалось избежать ситуации, в которой работа строителей была бы парализована. Опытом антикризисного управления делится Виктор Жучков:

— В кризисный период, когда началась пандемия коронавирусной инфекции, мы смогли вовремя принять правильные решения. Мы не запретили стройки. Они продолжили работать с учетом новых требований: замеры температуры у работников начались еще в марте; проводилась обработка поверхностей. В результате стройки смогли выдать объем жилья, который позволил Ярославской области впервые в истории выйти на третье место в ЦФО по итогам пяти месяцев – мы ввели 220 тысяч кв. метров. По уровню ввода нас обогнали только Москва и Московская область. От нас отстал даже Белгород – лидер, который традиционно строил значительно больше нас.

Передовые показатели столичного региона объясняются большой плотностью населения и более высоким уровнем цен – туда застройщики выходят охотнее. В Ярославской области с населением около 1 млн 300 тысяч человек и плотностью населения 34,65 человек на кв. километр (в пять раз меньше, чем в Московской области) темпы строительства гораздо более скромные. Но зато, как уверяют в областном департаменте, стабильные. Никакой тенденции к спаду нет.

— Мы закрепились на уровне 770-780 тысяч квадратных метров в год – это и многоквартирные дома, и ИЖС, – приводит данные Виктор Жучков. – Мы не только не уронили объем ввода, но даже немного его увеличили. В текущем году планируем дать некоторый прирост по отношению к прошлому на 3-5% в целом по области.

За дольщиков замолвили слово

Год назад была проведена реформа долевого строительства, изменился подход к работе со средствами граждан. Теперь взносы дольщиков помещаются в банк на специальные эскроу-счета. Застройщик их получит только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности. Покупатели недвижимости довольны – риски для них снизились. А вот строителям работать по новым правилам стало тяжелее, они вынуждены искать другие источники финансирования. И если собственных средств мало, то стройку просто-напросто не потянуть. А значит, на плаву останутся только крупные и богатые.

— Государство максимально защитило покупателей строящегося жилья, но в ущерб добросовестным строительным компаниям, – считает Владимир Захаров. – Условия продажи квартиры на этапе строительства с использованием эксроу-счетов для большого числа строительных организаций стали невыполнимыми. Кредит на строительство многоквартирного дома для юрлица в разы дороже, чем для граждан, покупающих квартиру в строящемся доме. В этой связи мелкие строительные организации закрываются.

В том, что строительная отрасль будет перекраиваться, сомнений не остается. Несмотря на все изменения, региональные власти оценивают ситуацию как стабильную и смотрят в будущее с оптимизмом.

— В связи с этой перестройкой ситуация на рынке будет меняться, – прогнозирует Виктор Жучков. – Пока на территории Рыбинска никакого существенного спада мы не видим. Застройщики, которые у вас строят, продолжают работать.

Компания, которой руководит Владимир Захаров, уже построила в Рыбинске 42 многоквартирных дома, в ближайших планах – возвести еще шесть.

— Перспективы в Рыбинске для строительства нового жилья разного класса оцениваем как значительные, – говорит застройщик.

В следующем году на рыбинские стройки выйдут угличские и подмосковные компании. По данным департамента архитектуры Рыбинска, четыре многоквартирных жилых дома появятся на ул. Макаровской, Гражданской, Малой Казанской, Баженова. Сейчас идет подготовка проектной документации. Продолжится стройка пятиэтажек на ул. Суркова и Герцена, в 2021 году новоселы получат ключи от квартир.

Работа строителей дает экономике страны дополнительную занятость, доход. Один строитель, возводящий капитальные объекты, дает работу семи рабочим в смежных отраслях экономики

С большой кухней и видом на ясли

Строительная отрасль напрямую зависит от емкости рынка. А на нее в свою очередь сильно влияет потребитель – его вкусы, притязания и не в последнюю очередь – кошелек.

— В строительстве, как и в других отраслях, важно, чтобы твой продукт был востребован и мог быть приобретен. Мы на протяжении десятилетий просили банки: «Снижайте ставки ипотеки», – говорит Владимир Захаров. – Только этот фактор даст возможность обычным семьям приобрести жилье, в том числе в новостройке. Сегодня ставка по ипотеке с господдержкой не превышает 6,5% на весь срок кредитования. Это главное подспорье нам, строителям, когда есть покупатель, имеющий возможность приобрести новую квартиру и продать старую на вторичном рынке.

По данным застройщика, в Рыбинске наиболее востребованы двухкомнатные квартиры. В расширении жилплощади, как правило, заинтересованы семьи с детьми. Недвижимость в новостройках покупают и те, у кого финансы позволяют войти в госпрограмму и сделать первоначальный взнос по ипотеке не ниже 20% от стоимости квартиры, на остальную сумму оформляется льготная ипотека.

Сейчас на рынке недвижимости происходит переоценка ценностей потребителями. Такую тенденцию отмечают строители и продавцы жилья. Люди становятся более требовательными, выбирая квартиру. Все чаще обращают внимание на планировку и отделку. Для многих стало существенно, что находится по соседству с их домом: остановки общественного транспорта, магазины, фитнес-клубы, детские сады и школы.

— Покупатели, имеющие возможность купить новостройку, хотят видеть в квартире иную планировку, нежели во вторичном жилье. Люди хотят достойные кухни размером 15 кв. метров, немаленькие комнаты, гардеробные, подготовку квартиры под финишную отделку. Важное требование – чтобы дом находился в благоустроенном районе. Транспортная доступность, социальная инфраструктура тоже имеют значение при выборе дома, – перечисляет требования покупателей Захаров.

Социальная инфраструктура для семей с детьми – это, прежде всего, школы и детские сады. И здесь Рыбинску, откровенно говоря, везет – такого масштабного строительства социальных объектов в городе не велось уже очень давно.

— Большой блок мер по поддержке жилищного строительства связан с развитием социальной инфраструктуры, – отмечает руководитель департамента строительства. – В Рыбинске реализуются масштабные планы по строительству детских яслей. На Крестовой и Солнечной улицах они уже сданы, готовятся к вводу еще два корпуса – на ул. Лизы Чайкиной и 50 лет ВЛКСМ. Идут работы в здании детских яслей на ул. Куйбышева. В новой школе на ул. Тракторной дети уже учатся. Сейчас готовимся к проектированию большой поликлиники в районе больницы Пирогова. Все это серьезная поддержка в тех районах, где есть площадки для развития жилищного строительства. Например, детский сад на ул. Новоселов на 240 мест – это сад с запасом, определяющий развитие растущего микрорайона.

Есть мнение, что драйвером для развития жилищного строительства может стать материнский капитал. Сейчас размер федеральной поддержки по сертификату вырос, а число получателей расширилось за счет семей, где появился первый ребенок.

— Любая поддержка со стороны государства семей, желающих родить ребенка и улучшить жилищные условия, рассматривается как дополнительный импульс, – соглашается застройщик. – На что истратить средства материнского капитала, решает семья, но главный выбор – это жилье. В настоящее время наша компания возводит несколько домов в рамках национального проекта. Дополнительная работа строителей дает экономике страны дополнительную занятость, доход. Один строитель, возводящий капитальные объекты, дает работу семи рабочим в смежных отраслях экономики.

По данным департамента архитектуры Рыбинска, в будущем году начнут строить четыре многоквартирных жилых дома на ул. Макаровской, Гражданской, Малой Казанской, Баженова. Сейчас на эти объекты идет подготовка проектной документации. Продолжится стройка пятиэтажек на ул. Суркова и Герцена, в 2021 году новоселы получат ключи от квартир

Взять барьер

В числе преград, мешающих работать, строители традиционно отмечали административные барьеры. Как правило, жаловались на бумажную волокиту и неправомерные требования чиновников. Теперь эти неприятные вещи сведены если не к нулю, то к минимуму. По крайней мере, в областном департаменте строительства говорят о серьезных подвижках, касающихся регулятивного блока.

— На территории региона мы максимально сокращаем все процедуры, которые связаны с градостроительным процессом, – утверждает Виктор Жучков. – Например, раньше градостроительный план выдавали за тридцать дней, теперь – за двадцать; разрешение на строительство сейчас выдаем за пять дней вместо десяти и более.

Регион переходит на цивилизованную, современную систему выдачи градостроительной документации. Чтобы подать бумаги, застройщику больше не нужно никуда ездить. Все документы пакетом загружаются через портал госуслуг. Кто не доверяет интернету, может направить их через МФЦ.

— 95% всех разрешений – а их сотни – по многоквартирному жилью и другим объектам мы выдаем в электронном виде. Принимаем документы либо через МФЦ, либо через Единый портал госуслуг. Таким образом, непосредственного контакта застройщика и человека, который принимает решение о выдаче документа, не происходит. И если раньше могли быть затягивания, были примеры не всегда правомерных требований, то сейчас мы от этого ушли. За последние два года даже оспариваний у нас нет, – констатирует руководитель департамента строительства.

По его словам, Ярославская область входит в пятерку лучших регионов страны по выполнению целевой модели «Выдача разрешений на строительство и территориальное планирование».

Рыбинск это подтверждает. По данным департамента архитектуры, в этом году будет сдан 52-квартирный четырехэтажный дом на ул. Пушкина, 30-квартирный пятиэтажный дом на ул. Суркова. 75 квартир в пятиэтажном доме на Суркова достроят в 2021 году, еще 23 квартиры в трехэтажном жилом здании – на улице Герцена. Плюс социальные объекты и инженерная инфраструктура, которые повышают привлекательность города.

Комментарии Отправляя комментарий, я даю согласие на обработку персональных данных. Новости по теме