Мнение 18 января 2012 15:01

Муниципальная распродажа

Одним из главных источников доходов городского бюджета стала в 2011 году продажа муниципального имущества. Здания и помещения, земля и акции предприятий — выручка от их реализации едва не дотянула до рекордного миллиарда рублей.

О причинах всплеска на рынке недвижимости, судьбе рыбинских МУПов и о том, как привлечь инвестора на самый непривлекательный объект, мы беседуем с директором департамента недвижимости Еленой Федорович.

— Елена Николаевна, расскажите, с какими показателями департамент завершил 2011 год?

— В этом году мы выполнили бюджетный план по доходам. Изначально общий план доходов по департаменту недвижимости составлял 758 млн. руб. В течение года он менялся как в части суммы доходов бюджета, так и в части мероприятий, которые предусматриваются, к примеру, планом приватизации. В части доходов в конце года план был увеличен до суммы 921 млн. руб. в связи с успешной продажей акций ОАО «Центральный рынок» и ОАО «Химчистка».

Доход от реализации объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) согласно плану на 2011 год был заявлен в сумме 445 млн. руб., на торги предполагалось выставить 186 объектов. Реально продано, конечно, не все. В течение года велась подготовка документации, где-то оформление в силу различных причин задерживается. По итогам года на аукцион было выставлено 145 объектов, из них новый хозяин появился примерно у половины (52%). Это стабильный показатель.

В рамках исполнения ФЗ-159 мы продолжаем продажу объектов муниципальной недвижимости, которые находятся в аренде у малого и среднего бизнеса, на условиях преимущественного выкупа. За истекший год было заключено порядка 50 таких договоров.

Вообще, если проследить статистику, то год от года доходы от реализации муниципального имущества растут. Если в 2007 году по этой статье в бюджет поступило 77 млн. руб., в 2009 — 100 млн. руб., то 304 млн. руб. и 764 млн. руб. в 2010 и 2011 годах — это существенный результат.

— Почему город так активно взялся за продажу муниципального имущества?

— Оптимизируя существующий объем муниципального имущества, мы получаем возможность решать основные задачи муниципалитета — социальной сферы и благоустройства города. Под доходы планируются расходы. Мы все их прекрасно видим: ремонтируются дворы, оборудуются парковки, открываются новые детские сады, проводится реструктуризация школ, появляются новые спортивные объекты. В 2011 году впервые была запущена городская целевая программа по предоставлению жилья многодетным семьям, в ходе которой пустующие нежилые помещения были перепрофилированы в 23 квартиры, соответствующие всем нормам проживания. Эта программа продлена и на 2012 год.

— В прошлом году беспрецедентное количество бывших МУПов перешло в частные руки, хотя еще год назад инвесторов на этом рынке не было вовсе. В чем причина?

— Начнем с того, что федеральное законодательство обязывает органы местного самоуправления избавляться от непрофильных активов, которые относятся к сфере торговли или бытового обслуживания населения. Первые «непрофильные» предприятия были предложены на продажу еще в 2010 году (это гостиничный комплекс «Рыбинск» и «Аптека № 27»), но тогда реализовать акции не удалось.

В 2011 году мы подготовили больше предложений, в результате чего были проданы акции целого ряда предприятий, находившихся в муниципальной собственности. Это «Центральный рынок» (220 млн. руб.), «Аптека № 27» (71 млн. руб.), «Фармация» (58,2 млн. руб.), «Дом мод» (6,9 млн. руб.), «Рыбинсклифт» (7,6 млн. руб.), «Химчистка» (13,1 млн. руб.).

В конце декабря состоялись торги по «Троллейбусному управлению» (полный пакет акций продан за 126 млн. руб.). В целом за счет продажи акций городская казна пополнилась на 387 млн. руб. Расчет по «Троллейбусному управлению» был произведен частично, поэтому в январе наступившего года мы ожидаем еще около 90 млн. руб.

Оптимизация численности МУПов, безусловно, имеет и экономические предпосылки. Не секрет, что бывшие муниципальные объекты требуют серьезных вливаний. Город не имел возможности вкладывать достаточно средств в их развитие. Деятельность была малоэффективной, а то и вовсе убыточной. С приходом в управление бизнеса предприятия получат необходимый приток инвестиций, а значит, возможность стать конкуренто-способными и зарабатывать деньги. К тому же сфера торговли и услуг имеет устойчивую конкурентную среду.

— Приватизация МУПов — животрепещущая тема. Как только что-то выставляется на продажу, в народе появляется беспокойство: дескать, придет частник, все развалит, замок на двери повесит. Все мы помним, какой резонанс в обществе вызвало решение продать акции «Центрального рынка» и «Троллейбусного управления». Муниципалитет способен потребовать от нового собственника каких-то гарантий?

— Беспокойство понятно, и мы готовы к диалогу с общественностью. Каждая сделка предварительно обсуждается на комиссии по приватизации при участии депутатов Муниципального Совета. План приватизации — документ публичный, все предложения желающие могут направлять нам.

Что касается влияния на собственника, то законом жестко лимитированы требования, которые мы вправе предъявлять к участникам торгов. Главное, что социально значимые объекты мы продаем с обременениями.

Например, ограничения для нового собственника «Троллейбусного управления» касаются сохранения парка, контактной сети, профиля деятельности предприятия в течение пяти лет. Условием для приобретения пакета акций «Центрального рынка» стало использование объектов недвижимости акционерного общества в целях организации розничного рынка тоже в течение пяти лет после совершения сделки. Покупатель обязан исполнять указанные обременения. Иначе он рискует остаться без приобретенного имущества — федеральным законодательством это предусмотрено.

— Планирует ли в будущем департамент недвижимости включить в план приватизации МУПы, обслуживающие коммунальную сферу?

— На данный момент решения о преобразовании и продаже предприятий коммунального блока нет. Более того, пересматривается целесообразность акционирования МУП «ДЭС» и МУП «Зеленстрой», ранее включенных в план приватизации. Обеспечение бесперебойной и качественной работы по сохранению порядка и чистоты на улицах, благоустройству города — прямая обязанность муниципалитета. Важно, чтобы эта сфера работала как часы. То, что касается непрофильных активов, мы продолжаем держать курс на их приватизацию.

— На ваш взгляд, с чем связан устойчивый интерес к объектам недвижимости, который мы наблюдаем в последнее время?

— Здесь, вероятно, срабатывает не один фактор. Есть мнение, что активность на рынке недвижимости спровоцирована кризисными настроениями. Они подвигают многих предпринимателей к сделкам с недвижимостью, поскольку это самый стабильный актив.

Но, безусловно, принципиальную роль в этом процессе сыграло и наше активное предложение. На сайте департамента постоянно размещено около пятидесяти объектов (зданий, строений, сооружений). Если мы будем предлагать к продаже десяток объектов и ждать годами, когда они будут востребованы, то ничего не добьемся. В конце концов, эти пустующие площади нас разорят: не давая отдачи, они постоянно требуют вложений — их нужно поддерживать, следить за ними, охранять.

Эффект широкого предложения важен еще и потому, что предугадать спрос на конкретный объект достаточно сложно. Например, некоторые из них выставляются на торги по четыре-пять раз и не находят своего покупателя. Нобелевская, 23, пр. Ген. Батова, 40 — сколько мы предлагали эти объекты! Да, они находились в запустении, зияли черными глазницами окон; горожане, живущие по соседству, неоднократно жаловались, что разруха привлекает бомжей, криминальный элемент. И вот в 2011 году они были проданы. Новые хозяева наведут порядок, отремонтируют, будут вести коммерческую деятельность.

— Но так или иначе ресурс муниципального имущества когда-нибудь будет исчерпан…

— Да, но это не повод для беспокойства. С приходом инвесторов город обретает новое дыхание. И чем больше их будет, тем лучше.

— Вопрос по поводу продажи зданий из реестра памятников культуры. Рыбинцев, не равнодушных к историческому наследию города, волнует судьба бывшей художественной школы, которая выставляется на торги.

— Это здание является выявленным объектом культурного наследия, поэтому оно продается с обременениями — его необходимо восстановить в исконном виде.

— Неужели вы рассчитываете, что найдутся желающие? Здание горело, было разграблено, и его восстановление требует немало вложений.

— Нельзя рассматривать объект в отрыве от района, перспектив его развития. Посмотрите, как меняется исторический центр, ремонтируются фасады зданий, в городе много планов, чтобы сделать этот район туристической жемчужиной. Бизнес это тонко чувствует. И я думаю, что не далек тот час, когда бывшая художественная школа найдет адекватного, ответственного инвестора.

Надеемся продать и здание по ул. Советской, 2. Сейчас идет процесс его передачи в муниципальную собственность из собственности Москвы. Здание планируется продавать вместе с привлекательным земельным участком, который может быть использован под новое строительство.

— Перспективный район, ликвидный земельный участок… Чем еще завоевывается привлекательность в глазах инвесторов?

— Подходы в каждом случае индивидуальные. В 2011 году впервые состоялись торги без объявления цены.

Продажа без объявления цены предполагает, что по условиям приватизации мы обязаны продать объект по любой цене, заявленной покупателем. На такой шаг мы пошли в отношении проблемного объекта — ул. Гоголя, 30. Выявленный объект культурного наследия площадью 100 кв. метров в реальности представляет собой полуразрушенные кирпичные стены, поросшие деревьями.

— Кроме центра, какие районы могут претендовать на звание перспективных, а следовательно, и на рост там деловой активности?

— Восточная промзона — на мой взгляд, очень удачный проект городской администрации. Активизация промышленности определяется как ключевой драйвер развития территории Рыбинска. С приходом General Electric этот район быстро пойдет в рост. Российским представительством компании — «Русскими турбинами» — на торгах был приобретен участок площадью 20 га за 52 млн. руб. 2014 годом обозначен срок ввода в эксплуатацию нового промышленного предприятия. За крупным инвестором потянутся и другие. Активное привлечение инвесторов с производственным профилем — первоочередная задача на будущее. Очевидно, что если нет промышленности — нет жизни в городе.

Другое важное направление для Рыбинска — продажа земельных участков под жилищное строительство. В течение 2011 года практически все земли, которые мы предоставили под строительство многоквартирных домов, нашли покупателей. Это 11 участков в разных районах города: в Переборах, Прибрежном, Мариевке, Заволжье. Всего в результате реализации земельных участков различного назначения городской бюджет пополнился на 85 млн. руб.

— У обывателя может сложиться впечатление, что город только и делает, что продает. Это действительно так?

— Продажа муниципального имущества является одной из приоритетных задач, это так. Однако нельзя сказать, что вся деятельность департамента недвижимости сводится исключительно к организации торгов.

Перспективная схема сотрудничества с предпринимателями — инвестиционный контракт. Чаще всего он призван привлечь инвестора на проблемный объект. Смысл инвестконтракта заключается в совместной деятельности нескольких соинвесторов, одним из которых выступает городская администрация. Вклад со стороны муниципалитета — непосредственно сам объект, который требует финансовых вливаний, со стороны партнера — затраты на его восстановление. Доля соинвесторов определяется суммой вложений.

— В чем преимущество такого сотрудничества перед обычной продажей?

— У администрации города появляется возможность контролировать весь процесс ремонта или восстановления объекта. Инвестор заинтересован, чтобы в будущем выкупить долю муниципалитета. Плюс для бизнеса — легче на начальном этапе, так как не нужно вкладываться в приобретение недвижимости. В 2011 году было реализовано четыре инвестиционных контракта. В 2012 году на него выходят новые объекты: Волжская набережная, 67/75 и Герцена, 3. Скорее всего, в дальнейшем этот список расширится.

— Расскажите о планах департамента на 2012 год.

— В целом начатая по многим направлениям работа продолжится. На продажу будут выставлены акции бывших МУПов: ОАО «Рыбинская городская электросеть» и ОАО «Рыбинская управляющая компания» (бывшая МУП «УК»). По бизнес-привлекательности это весьма интересные активы. Решений по акционированию муниципальных предприятий пока не принято.

План по доходам для департамента недвижимости на данный момент составляет 637 млн. руб., но в дальнейшем он может корректироваться.