Темы 19 августа 2018

Ипотека и нервы

Что делать, когда не рассчитал силы и не можешь отдать кредит на жилье? Разбираемся вместе с экспертом

Квартирный вопрос продолжает портить россиян. Если в советские времена люди теряли нервные клетки в ожидании очереди на квартиру, то теперь нередко пускаются в авантюру под названием «ипотека».

Для многих граждан кредит – единственный способ обзавестись своим углом, но перед тем, как взять его, нужно хорошо взвесить все за и против. Парадоксально, но первые, кто призывает людей быть осмотрительными в своих желаниях – это коллекторы. Генеральный директор коллекторского агентства «Кит Финанс Капитал» Денис Аксенов рассказал о многомиллионных задолженностях по ипотечным кредитам и о том, что должникам не нужно бояться сотрудничать с кредиторами.

— Денис Александрович, планируется, что в ближайшее время в России перейдут на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку, что упростит процедуру получения кредита. Может ли это привести к росту количества долгов по ипотеке?

— Прямой связи нет. Банки давно принимают заявки на кредит в электронном виде. Это снижает их операционные расходы и сокращает срок покупки квартир и домов до нескольких дней. Такая оперативность может провоцировать необдуманные и спонтанные решения со стороны покупателей. Но это весьма условный фактор. Все же в большей степени на платежеспособность заемщиков влияют общеэкономическая ситуация в стране и конкуренция среди банков.

Чем ниже ставка, тем ниже требования к доходам заемщиков, тем больше клиентов могут позволить себе оформить кредит. При этом никто не интересуется у граждан, осознают ли они соизмеримость ежемесячных платежей по кредиту, понимают ли, что жилье требует постоянных затрат в виде ежегодно растущих коммунальных платежей и текущих расходов по ремонту. Плюс большинство покупателей жилья не могут предвидеть расходы в случае прибавления в семье.

Банки используют в своей рекламе маркетинговые уловки – берите кредит, а долговую нагрузку сумеете снизить в следующем периоде за счет материнского капитала или получения налоговых вычетов. Заемщики, которые не смогли платить по кредиту, говорят, что действительно рассчитывали на быстрые дополнительные доходы, которые получить оказалось не так-то просто.

— Число проблемных заемщиков увеличивается?

— Объективно их доля сохраняется на среднестатистическом уровне в пределах 8-10%. Чем быстрее банки наращивают объемы кредитных портфелей, тем быстрее увеличивается проблемная задолженность. В прошлом году объем выданной ипотеки вырос на треть и превысил 2 триллиона рублей. Общая проблемная задолженность также совсем скоро вырастет на треть и составит порядка 200 миллиардов рублей.

— Какую позицию занимают должники по ипотеке, общаясь с кредиторами?

— В прошлом году наметился перелом в сознании заемщиков. Раньше при общении с кредиторами многие уходили в глухую оборону, доводили дело до суда и после принудительной реализации жилья на торгах теряли до 45% его стоимости. Сегодня доля досудебного урегулирования задолженности превышает 55%. Люди понимают – долг лучше гасить в досудебном порядке. Расчет здесь простой. Например, остаток ипотечного кредита составляет 1,5 миллиона рублей, рыночная стоимость квартиры – 2 миллиона рублей. До так называемой точки невозврата должник может продать квартиру, погасить долг в 1,5 млн рублей и сохранить себе остаток в виде 500 тысяч рублей. Чем дольше должник отказывается взаимодействовать с кредитором , тем быстрее растет задолженность и быстрее сокращаются эти 500 тысяч рублей. К сожалению, есть случаи, когда даже реализация квартиры не погашает долг полностью. В основном это неплатежи более 1 года.

К сожалению, большинство должников уверены, что их жилье никуда не денется. Но по закону ипотечные квартиры можно изъять, а материальная помощь со стороны государства, если и возможна, то только на первых порах появления финансовых проблем. Плюс ко всему она несоизмерима со стоимостью жилья.

— Насколько сложно работать с безнадежными долгами?

— С учетом социальной ориентированности ипотечных кредитов банки готовы помогать заемщикам в случае, если возникла временная трудность с обслуживанием долга – это могут быть программы реструктуризации, рефинансирования, отсрочек в уплате основного долга и так далее. Если же заемщик по каким-то причинам не готов, не может или не хочет решать проблему – банк может передать такой долг коллектору. Всю проблемную задолженность нельзя подвести к какому-то общему знаменателю – причина в каждом случае индивидуальна. Это и потеря постоянного дохода, и неумение расставлять приоритеты, например, новые внеплановые расходы – съездить в отпуск на кредитные средства, или вылечить зубы в современной клинике, или купить дачный участок и взять кредит на строительство домика.

Обобщая, можно отметить, что проблемные долги – это закономерный итог низких оценок по математике в школе и неконтролируемое потребительское поведение заемщиков.

Почти половина проблемных должников имеют две и более квартир. Зачастую дополнительное жилье они приобретали в кредит в надежде заработать на растущей стоимости недвижимости или рассчитывали получать рентный доход. Но, к сожалению для них, цена квадратного метра последние 3-4 года снижается. Падает и стоимость аренды. Со снижением расчетной доходности заемщики теряют возможность обслуживать долг. Поэтому задача коллекторского агентства математически показать должнику, что временное затягивание решения проблемы увеличивает финансовые потери.

— Как справляются со своими ипотечными обязательствами рыбинцы?

— В Рыбинске из-за ограниченного предложения на первичном рынке жилья спрос на «вторичку» достаточно велик, поэтому стоимость квадратного метра довольно высокая. Это ограничивает развитие ипотеки в регионе, но позитивно сказывается на качестве кредитных портфелей.

Да, проблемные долги есть. В основном речь идет об однокомнатных квартирах в старом фонде массовой застройки 70-х годов, которые перешли собственникам по наследству. Владельцы реализовали их по цене ниже рыночной, а их новые хозяева не справились с ипотечными платежами из-за высокой стоимости коммунальных услуг и попыток сделать дорогой ремонт.

— Бывает так, что люди берут ипотеку и вкладываются в строительство жилья на начальном этапе, но потом стройка останавливается. Что делать, если дом не достроили, а ипотеку платить надо?

— В такой ситуации можно дать только один совет: семь раз подумать перед тем, как заключать договор долевого участия на первичном рынке. Нужно учитывать несколько факторов – репутацию застройщика, адекватность ценового предложения и соответствие застройщика требованиям жилищного законодательства. И если ситуация все же обернулась негативными последствиями, важно не допускать просрочек платежа, обратиться к кредитору, готовиться подавать иски в суд на застройщика для расторжения договора и компенсации понесенных расходов.

Нужно быть готовым к тому, что это займет много времени – год-полтора.

Строительство — это огромные риски, которые должны быть нивелированы – нельзя покупать на последние средства в расчете на обещания застройщика построить дом качественно и в срок. Две трети проблемных должников по ипотеке на первичном рынке жилья не ожидали, что им предстоят еще и расходы на ремонт квартир, приобретение мебели и техники. Для большинства критичной стала задержка ввода дома в эксплуатацию на два месяца, в то время как задержки строительства нового жилья могут составлять несколько лет.

— Но что же делать, если деньги закончились, платить ипотеку надо, а жить должникам негде?

— Искать выход из ситуации совместно с кредитором или коллектором. Например, наша компания помогала должникам сдавать часть или всю квартиру в наем, проводила реструктуризацию задолженности, снижая размер ежемесячного платежа. Иногда приходилось продавать часть квартиры, превращая ее в коммунальное жилье, но с сохранением квадратных метров. Долги должны быть погашены, и при желании заемщика любая проблема может быть решена.

В Рыбинске ипотечные долги – это в основном приобретенные однокомнатные квартиры в старом фонде массовой застройки 70-х годов, которые перешли собственникам по наследству. Владельцы реализовали их по цене ниже рыночной, а их новые хозяева не справились с ипотечными платежами из-за высокой стоимости коммунальных услуг и попыток сделать дорогой ремонт.